万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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